ניהול בניין עם חניון תת-קרקעי בחיפה והקריות: מה צריך לתחזק

מה ההבדל בניהול בניין עם חניון תת-קרקעי?

חניון תת-קרקעי הוא למעשה מבנה נוסף בתוך הבניין. יש בו מערכות מכניות וחשמליות שפועלות כל יום, חלקן קשורות ישירות לבטיחות הדיירים, והתקלות בו מורגשות מיד: שער שלא נפתח בבוקר, ריח של גזי פליטה, או הצפה אחרי גשם חזק. בבניינים רבים בחיפה, בקריית מוצקין, בקריית ביאליק ובקריית ים, החניון הוא גם המקום שבו נוצרות רוב המחלוקות בין השכנים.

לכן ניהול בניין כזה לא מסתכם בניקיון חדר מדרגות ותחזוקת מעלית. צריך לוח זמנים לבדיקות, ספקים קבועים לכל מערכת, תיעוד של כל טיפול ותקציב שמביא בחשבון גם תקלות לא צפויות. מי שמנהל את ניהול המבנה צריך לראות את החניון כחלק מרכזי מהעבודה ולא כנספח.

שער חשמלי, שלטים ובקרת כניסה

השער הוא המערכת שהדיירים פוגשים פעמיים ביום, ולכן כל תקלה בו הופכת מהר לתלונה. תחזוקה נכונה כוללת בדרך כלל:

• טיפול מונע במנוע ובמסילות – שימון, כיוון ובדיקת בלאי לפני שהשער נתקע.
• בדיקת חיישני בטיחות – העיניים האלקטרוניות שעוצרות את השער כשיש רכב או אדם בדרך חייבות לעבוד תמיד.
• ניהול שלטים – רשימה מעודכנת של מי מחזיק שלט, נוהל להוספה ולביטול שלט של דייר שעזב, ומדיניות ברורה לגבי שלטים לשוכרים.
• פתרון חלופי – אפשרות פתיחה ידנית או בטלפון כשיש הפסקת חשמל או תקלה.

שלט שאבד ולא בוטל הוא פרצה בטיחותית. כדאי שמערכת הבקרה תאפשר לבטל שלט ספציפי בלי להחליף את כל השלטים בבניין.

אוורור החניון וגלאי CO

בחניון סגור מצטברים גזי פליטה, ובראשם פחמן חד-חמצני (CO), גז חסר ריח שעלול להיות מסוכן בריכוז גבוה. ברוב החניונים התת-קרקעיים מותקנת מערכת אוורור מכני עם מפוחים, שמופעלת לפי גלאי CO הפזורים בחניון.

הבעיה היא שמערכת כזו יכולה להיראות תקינה ובפועל לא לעבוד. גלאי שלא כויל מזמן עלול לא להפעיל את המפוחים, ומפוח שהמנוע שלו נשרף לא תמיד משמיע רעש חריג. לכן חשוב לבצע בדיקות תקופתיות על ידי טכנאי מוסמך, לכייל את הגלאים לפי הוראות היצרן, לנקות את פתחי האוורור ולוודא שלוח הבקרה מתריע על תקלה. כדאי לשמור תיעוד של כל בדיקה, גם לצורך הביטוח וגם כדי לדעת מתי מתקרב הטיפול הבא.

ספרינקלרים, תאורה ובטיחות אש בחניון

חניון הוא שטח עם עומס אש גבוה יחסית: רכבים, דלק, סוללות ולפעמים גם מחסנים. בחניונים רבים מותקנת מערכת מתזים (ספרינקלרים), ולצידה גלאי עשן, מטפים, ברזי כיבוי ושילוט יציאות חירום. כל אלה דורשים בדיקות תקופתיות על ידי גורם מקצועי, ובדרך כלל גם עמידה בדרישות של רשות הכבאות ושל חברת הביטוח. הרחבנו על כך במאמר על בטיחות אש בבניין משותף.

תאורה היא חלק מהבטיחות ולא רק מהנוחות. נורות שרופות בפינות החניון יוצרות אזורים חשוכים שבהם קשה לראות הולכי רגל, ותאורת החירום צריכה לפעול גם כשהחשמל נופל. מעבר לתאורת LED עם חיישני תנועה יכול להוריד את חשבון החשמל של הבניין, בתנאי שהחיישנים ממוקמים נכון ולא משאירים אזורים בחושך.

הטבלה הבאה מסכמת את המערכות העיקריות ומה כדאי לבדוק בכל אחת:

ניקוז ומשאבות בחורף בחיפה והקריות

בחיפה, עם השיפועים של הכרמל והגשמים העזים שמגיעים בבת אחת, וגם באזורים נמוכים בקריות, מי גשם מתנקזים אל החניון דרך הרמפה. אם התעלה בכניסה סתומה בעלים או אם משאבת הטבולה לא עובדת, החניון יכול להתמלא במים תוך זמן קצר, עם נזק לרכבים, למערכות החשמל ולמעלית.

1. לנקות את תעלות הניקוז ואת הבורות לפני הגשם הראשון.
2. להפעיל את המשאבות בניסיון ולבדוק את המצוף שמפעיל אותן.
3. לוודא שיש משאבה גיבוי או לפחות אפשרות להחליף משאבה במהירות.
4. להתקין התרעה שמודיעה על עליית מפלס המים או על תקלה במשאבה.
5. לבדוק את החניון אחרי כל סופה ולתעד מה נמצא.

את הבדיקות האלה כדאי לשלב בתוכנית הכללית של הכנת הבניין לחורף, יחד עם ניקוי מרזבים ואיטום הגג.

ניקיון ושטיפת רצפת החניון

חניון מצטבר בו אבק, חול, עלים וכתמי שמן. ניקיון שוטף כולל טאטוא ואיסוף פסולת, ומדי פעם נדרשת שטיפה יסודית של הרצפה במכונה. כתמי שמן לא רק מכוערים, הם גם מחליקים ומסוכנים להולכי רגל. חשוב לתאם שטיפה מראש עם הדיירים, כדי שיפנו את הרכבים, ולוודא שמי השטיפה זורמים לניקוז ולא נשארים בשלוליות. תוכנית ניקיון בניינים מסודרת צריכה לכלול את החניון כסעיף נפרד עם תדירות מוגדרת.

מחלוקות על חניות ועמדות טעינה לרכב חשמלי

מחלוקות על חניה הן מהנפוצות בבתים משותפים. השאלה הראשונה היא מה כתוב ברישום: האם החניות הוצמדו לדירות מסוימות, או שהן חלק מהרכוש המשותף. חוק המקרקעין קובע הסדרים לבתים משותפים, והתשובה תלויה בדרך כלל בנסח הטאבו, בתקנון הבית ובהחלטות האסיפה. כשאין הצמדה, אפשר לקבוע הסדר שימוש באסיפת דיירים, למשל הגרלה תקופתית או רוטציה.

תפקיד חברת הניהול הוא לא להכריע בסכסוך משפטי, אלא לוודא שיש כללים כתובים, שהם מוכרים לכל הדיירים ושיש מי שאוכף אותם: רכבים שחונים בחניה לא שלהם, חפצים שנשארים במעברים או רכבים נטושים.

נושא חדש יחסית הוא טעינת רכבים חשמליים. דיירים רבים רוצים עמדה בחניה שלהם, והשאלות הן מי משלם על התשתית, איך מחשבים את צריכת החשמל של כל דייר והאם החיבור הקיים של הבניין יעמוד בעומס. התקנה לא מתוכננת עלולה להעמיס על לוח החשמל ולפגוע בשאר המערכות. ריכזנו את הנושא במאמר על עמדות טעינה לרכב חשמלי בבניין משותף.

טעויות נפוצות בניהול חניון משותף

• לטפל רק כשמשהו מתקלקל – תיקון חירום בשער או במשאבה עולה בדרך כלל יותר מטיפול מונע.
• לא לבדוק את המשאבות לפני החורף – הגשם הראשון הוא לא הזמן לגלות שהמצוף תקוע.
• להניח שמערכת האוורור עובדת – בלי כיול ובדיקה אין דרך לדעת.
• לא לבטל שלטים של דיירים שעזבו – כל שלט פעיל הוא דרך כניסה לבניין.
• לאשר עמדות טעינה בלי תכנון חשמלי – כל דייר מתקין לבד, והלוח המשותף משלם את המחיר.
• להשאיר את חלוקת החניות בעל פה – הסכם שלא נכתב ולא אושר באסיפה מוביל למחלוקות.

פסגות ניהול מבנים ומערכות מעניקה שירותי ניהול, אחזקה וניקיון לבתים משותפים ולמגדלי מגורים בחיפה, בקריות ובצפון, כולל ניהול ספקים ותחזוקה שוטפת של מערכות החניון.