השכרה לתקופה קצרה (Airbnb) בבניין משותף בחיפה והקריות: מה הכללים

מה זה השכרה לתקופה קצרה ולמה היא נושא רגיש בבניין משותף

בשנים האחרונות יותר ויותר דירות בבניינים משותפים בחיפה ובקריות מוצעות להשכרה לתקופות קצרות, מיום בודד ועד כמה שבועות, דרך אתרים כמו Airbnb ופלטפורמות דומות. בשונה משכירות ארוכת טווח, כאן מתחלפים אורחים חדשים כל כמה ימים, ולעיתים הם מגיעים ועוזבים בלי שהשכנים מכירים אותם או יודעים מתי הם נכנסים ויוצאים.

המצב הזה לא פוגע בזכות הבעלים להשכיר את דירתו, אבל הוא יוצר שחיקה מהירה יותר של הרכוש המשותף, עומס על המעלית ועל הלובי בשעות לא צפויות, ולעיתים גם חיכוך עם שכנים שמרגישים שהם חולקים את הבניין עם זרים בלי שום מעורבות בהחלטה.

מה ועד הבית או חברת הניהול יכולים להסדיר ומה לא

הדירה עצמה היא רכושו הפרטי של הבעלים, ולכן ועד הבית אינו יכול לאסור באופן גורף על השכרתה, לרבות השכרה לתקופות קצרות, גם אם חלק מהדיירים מתנגדים לעיקרון. מה שניתן להסדיר בתקנון הבית הוא אופן השימוש ברכוש המשותף על ידי אורחים, ולא את עצם זכות ההשכרה.

• נוהל כניסת אורחים לבניין ומסירת מפתחות או כרטיסי כניסה
• שעות מותרות לכניסה ויציאה רועשת, הובלת מזוודות ושימוש במעלית
• חובת עדכון או דיווח של בעל הדירה לוועד על השכרה מתוכננת
• כללי שימוש של אורחים בשטחים משותפים כמו גינה, גג או חדר כושר, בהתאם לכללים שחלים גם על הדיירים
• דרישה לביטוח מתאים מצד בעל הדירה המשכירה

כל שינוי כזה בתקנון הבית צריך להתקבל באסיפת הדיירים ברוב הנדרש על פי התקנון הקיים, ולהיות מתועד בפרוטוקול כדי שיהיה אפשר לאכוף אותו בפועל.

ביטוח ואחריות לנזקים מאורחים

ביטוח הבניין המשותף מכוון בעיקר לרכוש המשותף: חדר מדרגות, מעלית, גג וחצר, ולא לנזקים שנגרמים בתוך דירה פרטית על ידי אורח. בעל דירה שמשכיר אותה לתקופות קצרות צריך לבדוק מול סוכן הביטוח שלו אם פוליסת תוכן הדירה שלו מכירה בשימוש הזה, מכיוון שחלק מהפוליסות הפרטיות מחריגות או מגבילות השכרה מסחרית. פרטים נוספים על ביטוח רכוש משותף אפשר למצוא בכתבה על ביטוח בניין משותף.

אבטחה, מפתחות וגישה לרכוש המשותף

מערכת כניסה חכמה עם קודים זמניים או כרטיסים נפרדים לאורחים, במקום מסירת מפתח מקורי של הבניין, מאפשרת לבטל גישה בסוף כל תקופת אירוח ולדעת בדיוק מי נכנס ומתי. אם בבניין מותקנות מצלמות אבטחה ברכוש המשותף, שימוש בהן יכול לעזור בבדיקת תלונות, אך חשוב שהשימוש ייעשה בהתאם לכללי הפרטיות שחלים בבניין, כמפורט בכתבה על מצלמות אבטחה ומערכות כניסה.

מומלץ שגם דייר שמשכיר את דירתו יחזיק יומן קצר של תאריכי הכנסת האורחים, כדי שבמקרה של תלונה או אירוע חריג יהיה אפשר לדעת מהר מי התארח בבניין באותו מועד.

תלונות שכנים, רעש ושימוש בשטחים משותפים

תלונות נפוצות נוגעות לרעש בשעות הלילה, מזוודות שנגררות על הרצפה בשעות מוקדמות, עישון במרפסת משותפת או חניה לא מוסכמת של אורחים. הדרך היעילה ביותר להתמודד עם תלונות כאלה היא לא לפנות ישירות לאורח, אלא לבעל הדירה או לחברת הניהול, שיכולים לפנות לאורח או להזכיר לבעל הדירה את הכללים הקיימים.

אם יש בעיה חזרה ונשנית עם דירה מסוימת, מומלץ לתעד את התלונות בכתב ובתאריכים, כדי שיהיה אפשר להציג תמונה מלאה אם יידרש דיון באסיפה.

איך מקדמים הסדר מוסכם לנושא בבניין

1. להעלות את הנושא באסיפת דיירים ולבדוק כמה דירות בבניין מושכרות בפועל לתקופות קצרות
2. לאסוף מהבעלים שמשכירים דירה כיום מידע על האופן שבו הם מנהלים את ההשכרה
3. לנסח הצעת כללים שמתמקדת בשימוש ברכוש המשותף ולא בעצם זכות ההשכרה
4. להצביע על ההצעה ברוב הנדרש על פי התקנון ולתעד את ההחלטה בפרוטוקול האסיפה
5. לעדכן את כל בעלי הדירות בבניין, כולל מי שמשכיר לתקופות קצרות, על הכללים שהתקבלו
6. לקבוע גורם אחד, ועד הבית או חברת הניהול, שאליו מפנים פניות ותלונות הקשורות להשכרות

חברת ניהול מבנים יכולה לשמש כגורם המתווך הזה בפועל, כך שהטיפול בפניות ובתלונות לא נופל רק על כתפי ועד הבית המתנדב.

טעויות נפוצות בטיפול בהשכרות קצרות מועד

• ניסיון לאסור על בעל דירה להשכיר אותה, במקום להסדיר את השימוש ברכוש המשותף
• קבלת החלטות בעל פה באסיפה בלי לתעד אותן בפרוטוקול, מה שמקשה על אכיפה בהמשך
• התעלמות מנושא הביטוח עד שמתרחש נזק ומתברר שאין כיסוי מתאים
• מסירת מפתח מקורי של הבניין לאורחים מתחלפים, בלי אמצעי בקרה או אפשרות לבטל גישה
• אי-שיתוף הבעלים שמשכירים דירות בגיבוש הכללים, מה שמוביל לחיכוך ואי-שיתוף פעולה בהמשך

שאלות נפוצות בנושא השכרה לתקופה קצרה בבניין משותף